不動産担保ローンの抵当権とは?2番抵当(第二抵当権)のデメリットも

不動産担保ローンを利用する際、担保とする不動産には抵当権を設定しなければなりません。

「抵当権」という言葉は日常会話で頻繁に使用するものではありませんので、言葉自体は知っていても、その具体的な内容については把握されていないという方も多いのではないでしょうか。

また、不動産担保ローンの借り入れ条件に、「2番抵当でも大丈夫!」などという謳い文句が書かれている場合がありますが、「2番抵当」とは一体どういう意味なのでしょうか。

本稿では抵当権についての概要と、すでに抵当権が設定されている不動産で借入する場合の抵当権(2番抵当)についてご説明します。

不動産担保ローンの抵当権とは

抵当権を知りたい中高年消費者

債権者(お金を貸す側)が債務者(お金を借りる側)にお金を貸す場合、債権者にとっては債務者がキチンと返済してくれるかどうかが重要な問題です。

カードローンなどの無担保ローンでは債務者の信用だけが判断基準になりますが、担保を必要とする不動産担保ローンの場合は、債務者の信用に加えて担保とする人や物の信用、担保力も審査の判断材料になります。

担保には

・人的な担保(連帯保証人など)
・物的な担保(不動産担保など)

がありますが、不動産担保ローンの場合は後者に該当します。

このとき、担保とする不動産に設定するのが「抵当権」です。

万一、債務者の返済が滞った場合、債権者は抵当権に基づいて当該不動産を差し押さえ、競売にかけることができます(抵当権の実行といいます)。

競売の結果不動産は換金され、そのお金を債権者が回収するという仕組みです。

債務者の立場からすると、返済できない場合は不動産を強制的に売却されて返済させられるということですから、担保不動産を失ってしまうというリスクがあることになります。

これが自宅不動産の場合ですと、住む場所を失ってしまうということですので大きな問題です。

他人の不動産を担保にする場合は、その不動産の所有者に連帯保証人になってもらう必要があります。

その内容に関して詳しく知りたい場合は「不動産担保ローンを親名義や家族名義で融資を受けるときの注意点」を参照してください。

不動産の抵当権には順位がある

抵当権の順位を解説するFP

一つの不動産につき、所有権は一つです。共有の場合でも、一つの権利をひとりあたりの持分を〇分の〇などと設定して、複数人で所有するということになります。

それに対し、抵当権は複数設定することができます。極端な例では、一つの不動産に5つも6つの抵当権が設定されているケースもあります。

まずは以下の、登記簿謄本(一部抜粋)の例をご覧ください。

登記簿謄本例

  • 登記簿は表題部、権利部(甲区)、権利部(乙区)で構成されています。
  • このうち、抵当権が設定されるのは権利部(乙区)です。
  • 権利部(乙区)には所有権以外の権利に関する事項が記載されます。

まずは左端の順位番号をご覧ください。1番から5番まで順位番号が付けられています。

この順位は登記された日付順に並んでいます。古い方から1番、2番となるわけですね。
1番の抵当権のことを「1番抵当」、2番の抵当権を「2番抵当」と呼びます。

注意が必要なのは、3番と4番の項目です。
3番は1、2と同じく抵当権ですので「3番抵当」なのですが、4番に「3番抵当権抹消」と記載がある通り、この抵当権は既に失効しています。

3番の抵当権の欄に下線が引かれているのは、この項目が抹消されている(=失効している)ということを意味しています。

5番は1、2と同じく「5番抵当」として有効な抵当権です。

この例では、「2番抵当」は「第二順位の抵当権」、「5番抵当」は「第三順位の抵当権」ということになります。

第○順位の抵当権(第○抵当権)というのは、現在有効な抵当権のうち、古いもの(=優先度の高いもの)から数えて何番目かを表します。

仮に、この後返済が進んで1番の抵当権を抹消したとすると、「2番抵当」は「第一順位の抵当権」、「5番抵当」は「第二順位の抵当権」に繰り上がるというわけです。

慣例として、有効な抵当の順に1番抵当、2番抵当と呼ぶ場合もありますが、そうすると今の場合「2番抵当」が「1番抵当」、「5番抵当」が「2番抵当」となります。

すこし紛らわしいですが、謄本上の番号よりも、有効な抵当権として何番目かということが重要なのです。

では、この順位というのは何に影響するのでしょうか。

前項で説明した通り、抵当権は返済が滞った際に実行されるものです。もう一度上記の例を使ってご説明しましょう。

補足条件として、
・1番抵当(第一順位)の債権額(借入残高+利息等) 1,500万円
・2番抵当(第二順位)の債権額(借入残高+利息等) 800万円
・5番抵当(第三順位)の債権額(借入残高+利息等) 600万円
担保不動産の競落価格 2,500万円

とします。

この場合、競落した価格2,500万円は次のように分配されます。

・1番抵当(第一順位) 2,500万円
・2番抵当(第二順位)  800万円
・5番抵当(第三順位)  200万円

仮に、競落価格が2,000万円だとしたら、

・1番抵当(第一順位) 1,500万円
・2番抵当(第二順位)  500万円
・5番抵当(第三順位)   0万円

となります。

つまり、抵当権の順位の高い方から優先的に弁済を受けますので、順位が後になるほど回収できないリスクがあるということです。

通常、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、住宅ローンが1番抵当につきます。これを完済し終えるまでに不動産担保ローンなどを利用して抵当権を追加する場合は、2番以降の抵当権となります。

不動産担保ローンの利用に際し、「2番抵当でも大丈夫」と謳っているのは、要するに住宅ローンなど別のローンが残っていても融資できる可能性があるということを表しているのです。

抵当権の順位を変更することは可能か?

前項で抵当権の順位についてご説明しましたが、順位は原因となった日付の順番であるということもご紹介しました。

では、この順位を変更することはできないのでしょうか。

結論から言うと、順位の変更は「理論上」可能です。

「理論上」と言ったのは、順位変更については全ての債権者の承諾があった場合に限られるからです。

前項の例で言いますと、

・1番抵当(第一順位) → 第二順位
・2番抵当(第二順位) → 第一順位
・5番抵当(第三順位) → 第三順位

とする場合、5番抵当の債権者も含め全員の同意があれば可能ということです。

もちろん、相応の理由がないと同意はしないでしょうから、現実的には難しいかもしれません。

2番抵当でも不動産担保ローンは利用できるのか?

2番抵当での借入可能を喜ぶ兆光年消費者と可能を示すFP

結論から言うと、2番抵当でも不動産担保ローンの利用は可能です。

不動産担保ローンの貸出条件として、

「2番抵当でも大丈夫」
「複数借入があってもOK」

などとしている場合は、2番抵当以下でも取り扱いができるということを意味しています。

銀行系の不動産担保ローンの場合は、1番抵当を条件とするケースもありますので、こういったローン商品は利用できません。

一方、ノンバンク系の不動産担保ローンでは、2番抵当を受け入れているケースが多いです。

実際に2番抵当による貸出がどのような観点から審査されるかですが、重要なのは先順位の債務の残高と担保価値です。

簡略化して説明しましょう。例えば、

担保価値 2,000万円
借入残高 1,200万円

だとすると、800万円担保価値が残っていますので、この範囲内で借入ができる可能性があります。反対に

担保価値 2,000万円
借入残高 2,200万円

の場合は、担保価値が借入残高を下回っていますので、新規の借入は難しいでしょう。

ただし、担保価値というのは目に見える数字ではありません。
A社では2,000万円と査定されても、B社は1,800万円、C社は2,400万円と査定するかもしれません。

つまり、不動産担保ローンの取扱業者によって担保価値も違えば新規借入の可否、金額も違うということです。

いずれの場合も、返済が進んでいる方が有利であることは間違いありません。

▼不動産担保ローンの返済について詳しくはこちらの記事をチェック

2番抵当で不動産担保ローンを利用するデメリット

2番抵当でのデメリットを解説するFPと困り顔の中高年消費者

2番抵当で不動産担保ローンを利用する際のデメリットとして、次の点には注意が必要です。

デメリット
  • 1番抵当での借入より金利が高くなる
  • 1番抵当に比べ借入金額の上限が厳しくなる
  • 対応していない不動産担保ローンもある(=選択肢が絞られる)

債権者側の立場で言うと、1番抵当よりも2番抵当の方が貸し倒れのリスクが高い分、それに見合った利益を求めるというのは自然なことです。

こういった理由から、2番抵当の借入は金利が高くなる傾向があります。

また前項で見た通り、担保価値の余力がポイントになりますので、借入金額に関しても希望通りいくとは限りません。

さらに、銀行など比較的金利の低い商品を取り扱っている金融機関では2番抵当の申し込みを断られるケースもありますので、商品選択の幅はやや狭くなると言えるでしょう。

2番抵当でも融資が可能な不動産担保ローン

借入可能な不動産担保ローンを紹介する女性行員

2番抵当でも融資が可能としている、不動産担保ローン業者を挙げてみました。

セゾンファンデックス不動産担保ローン

個人向けや法人・事業者向け共に借入金額100万円~5億円で、抵当権の順位は問われません。

セゾンファンデックス不動産担保ローン

総合評価

  • -
実質年率 利用限度額 無利息期間
2.65%~9.90% 100万円~5億円
審査時間 融資時間 お試し審査
最短3日 - -

おすすめポイント

  • 銀行では対応が難しいケースもご相談可
  • 最短3日でスピード審査
  • 全国対応で長期借入可能

オリックス銀行不動産担保ローン

原則として1番抵当が必要ですが、2番抵当でも物件によっては利用可能です。

満30歳以上60歳未満(完済時80歳未満)という年齢制限、担保不動産の所在地条件(首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市)にも注意してください。

SBIエステートファイナンス

1都3県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)のみ取り扱いですが、抵当権の順位は問われません。

アサックス 不動産担保ローン

SBIエステートファイナンスと同じく1都3県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)のみ取り扱いです。個人向け、法人向けともに10億円までの貸出に対応しています。

関西みらい銀行フリーローン「不動産担保型」

こちらは近畿エリアを主としています。おまとめローンにも利用可能です。

不動産担保ローンの抵当権抹消の手続きに関して

抵当権抹消の手続きの必要性を示すFPと手続きする中高年消費者

不動産担保ローンを完済したら、抵当権は必要なくなります。

しかし、完済したからといって抵当権は自動的に抹消されるわけではありませんし、債権者が抹消してくれるということもありません。抵当権を抹消するのは抵当権設定者(=債務者)です。

抵当権を抹消せずに放っておくとどうなるのかといえば、すぐになにか不都合があるというわけではありません。

しかし新たに借入をする場合、抵当権が残っていると審査や借入条件で不利になることもあります。

また、売却する場合にも抵当権を抹消することが条件となり、あとで手間がかかってしまいます。抹消しないというのはデメリットしかないのです。

ローンを完済したら、速やかに抵当権を抹消した方が良いでしょう。

抹消手続きは本人が申請するか、もしくは司法書士に依頼するかのどちらかです。

本人申請の場合、手間がかかる分コストは抑えられます。一方、司法書士に依頼するとコストはかかりますが手間は省けます。

いずれの場合も、ローン会社からもらう以下の書類(まとめて、「抹消書類」と呼びます)が必要になりますので、完済時に忘れずにもらうようにしましょう。

  • 登記済証(登記識別情報)
  • 完済証明書(弁済証明書・抵当権解除証明書など)
  • ローン会社の登記事項証明書
  • ローン会社の委任状

登録免許税として不動産1つにつき1,000円必要です。土地と建物なら2,000円です。土地が複数に分かれている場合等はその数×1,000円が必要です。

本人申請の場合、費用は登録免許税くらいしかかかりません(郵送でやりとりする場合には郵送費がかかります)。

司法書士に依頼する場合は2~3万円の司法書士手数料がかかります。

なお、抹消書類を紛失してしまった場合、手続きが煩雑になり司法書士手数料も高くなってしまいます。

大切な書類ですので無くさないようにして、早めに抹消の手続きをしておきましょう。

まとめ

以上、抵当権についての概要と、すでに抵当権が設定されている不動産で借入する場合の抵当権(2番抵当)についてご紹介しました。

もう一度、今回のポイントに関して復習してみましょう。

  • 抵当権は債権者が貸し倒れリスクを回避するために設定される
  • 1つの不動産に複数の抵当権を設定することも可能
  • 抵当権には順位があり、先順位の抵当権が優先的に弁済を受けられる
  • 2番抵当でも不動産担保ローンの利用は可能
  • 2番抵当の場合、金利や借入金額の条件がやや不利になる可能性がある
  • 抵当権の抹消は債務者が手続きしなければならない

抵当権に関する正しい知識を身に付け、不動産担保ローンの利用時に活かせるようにしてくださいね。