低金利な不動産担保ローンを選ぶ方法

個人間のお金の貸し借りならいざ知らず、金融機関や貸金業者などからお金を借りる場合は必ず金利を支払わなければなりません。

これはカードローン、教育ローン、マイカーローン、住宅ローン、不動産担保ローンといったローンの種類に関わらず共通することです。

なかでも住宅ローンや不動産担保ローンの場合、借入期間が長期にわたり、かつ借り入れ金額も大きくなる可能性が高いので、特に利率の影響を受けやすいと言えます。

それゆえ、少しでも金利負担を減らすためには、利率の低いローン商品を選ぶことが重要になります。

では、実際の金利はどのくらいになるのでしょうか。また、金利の低いローン商品を選ぶためにはどういった点に気を付ければいいのでしょうか。

この記事では、不動産担保ローンの金利についての概要や、低金利な不動産担保ローンの選び方についてご紹介します。

セゾンファンデックス不動産担保ローン

総合評価

  • -
実質年率 利用限度額 無利息期間
2.65%~9.90% 100万円~5億円
審査時間 融資時間 お試し審査
最短3日 - -

おすすめポイント

  • 銀行では対応が難しいケースもご相談可
  • 最短3日でスピード審査
  • 全国対応で長期借入可能

不動産担保ローンの金利とは

不動産担保の金利をレクチャーするFP

金融機関、貸金業者のホームページをみると、さまざまなローン商品の紹介や説明が出てきます。

ローン商品の名称もさまざまですが、不動産担保ローンの取り扱いがある金融機関なら、当該商品の紹介ページがあるでしょう。

そこには、例えば次のような文言が記載されています。

「融資金額100万円~5億円 融資年率2.65%~9.90% 返済期間最大25年」

※引用:セゾンファンデックス

この融資年率というのが、金利の利率を指します。

注意すべきは「融資年率2.65%~9.90%」という表記からもわかる通り、利率に幅があるということです。

実際、セゾンファンデックスの利率で言えば、2.65%と9.90%、なんと3倍以上の差がありますので、決して無視できるような誤差ではありません。

この幅は、借りる側が任意に選択できるものではなく、ローン審査を経て貸し手側が決定するものです。

利率決定にはさまざまな要因がありますが、一番重要視されるのは利用実績ですので、はじめて利用する場合は表記されている上限金利が適用されるケースが多いでしょう。

不動産担保ローン金利比較一覧

各社建物をバックにの金利比率を示すFP

ここでは、実際のローン商品の金利を比較してみましょう。

まずは下記の表をご覧ください。


商品名 金融機関名 年利率 金利タイプ 借入可能額
事業者向け不動産担保ローン セゾンファンデックス 2.65%~4.45% 変動 100万円以上5億円
4.50%~9.90% 固定
不動産担保ローン 住信SBIネット銀行 2.95%~8.9% 変動 300万円以上1億円以下
フリーローン不動産担保型 関西みらい銀行 2.9%~3.9% 変動 100万円以上5000万円以内
4.9%~9.8% 固定
楽天銀行不動産担保ローン 楽天銀行 2.91%~9.51% 固定 100万円以上1億円未満
不動産担保目的ローン ビジネスパートナー 2.5%~9.5% 変動 300万円以上10億円以下

この表では個人向けフリーローン、事業用ローンの両方、また金利タイプも固定と変動のどちらも見ていただけるようにしました。

不動産担保ローンの中には、資金の利用用途を制限しないフリーローンと、資金の用途が制限される目的ローンがあります。

フリーローンは通常事業用資金としての利用はできないことになっていることがほとんどで、事業用資金は事業用を目的とする目的ローンとして取り扱われます。

上記でご紹介した商品を分類するなら、住信SBIネット銀行、関西みらい銀行、楽天銀行の商品はフリーローン、セゾンファンデックスとビジネスパートナーの商品は事業用ローンです。

フリーローンタイプ 事業用ローンタイプ
住信SBIネット銀行
関西みらい銀行
楽天銀行
セゾンファンデックス
ビジネスパートナー

それぞれの下限金利と上限金利を比較すると、それほど大差がないという印象を受けられるかもしれません。

一方で、固定と変動のどちらも取り扱う商品の場合、固定金利よりも変動金利の利率の方が低いことが見て取れます。

不動産担保ローンの金利を比較する時は上限金利を確認

金利比較には上限金利の確認を促すFP

さて、実際に金利を比較する際に注意すべきことは、下限金利ではなく上限金利を比較することです。

先にも少し述べましたが、適用金利はローン審査の中で決定されます。

審査では、申込者の属性(職業、年収、勤続年数、個人信用情報など)と担保に入れる不動産の属性(担保価値)を中心に、貸し出しの可否や貸出金額を決定します。

この中で金利も決められるのですが、その判断基準としてお得意様かどうかという点が重視されます。

過去に同じ金融機関で何度も借り入れをし、かつ滞納などの事故無く返済が出来ていれば、低い金利が適用される可能性があります。

一方で、借り入れが初めての場合はそういったアドバンテージがありませんので、上限金利からスタートすることになります。

絶対というわけではありませんが、その金融機関での借り入れが初めてなら、上限金利が適用されることを前提に計画を立てておく方が無難でしょう。

不動産担保ローンの種類を理解する

不動産担保ローンの種類を紹介する女性行員

不動産担保ローンには、4つの種類があります。

  1. 個人向けの不動産担保ローン(フリーローン)
  2. 個人向けの不動産担保ローン(住宅ローン)
  3. 事業者向け不動産担保ローン(事業用ローン)
  4. 不動産投資ローン

それぞれに関して説明していきます。

個人向けの不動産担保ローン(フリーローン)

事業者以外の個人が利用できる一般的な不動産担保ローンです。

資金の用途は制限されていませんので、生活資金、おまとめローン、教育資金など、自由に利用することができます。

ただし、事業用資金への流用は出来ません。

個人向けの不動産担保ローン(住宅ローン)

利用目的が自己の居住用の土地、建物の購入、建築に限られている、いわゆる「住宅ローン」です。

住宅ローンを目的外の物件の購入(たとえば投資物件など)に流用すると、目的外利用ということで契約違反になり、一括返済を求められることもありますので注意してください。

事業者向け不動産担保ローン(事業用ローン)

個人事業主、あるいは法人が借主となって利用する不動産担保ローンです。

資金の用途は事業資金(運転資金、設備投資など)に限られます。

不動産投資ローン

これは投資用の不動産を購入するための目的ローンです。

通常、購入する物件に担保を付けますが、担保価値が借り入れ額希望に満たない場合は、それ以外の不動産を共同担保にするよう要求されることがあります。

上記が代表的な不動産担保ローンですが、これ以外にも資金の利用用途を制限したローン商品はあります。

商品選択の際に注意すべきことは、資金の利用用途を満たしているかどうかという点です。

例えば、投資用物件を買うのに住宅ローンという選択肢はありません。また、事業資金を捻出するのに個人向けのフリーローンを使うこともできません。

一般論として、資金の利用目的の制限がきついほど、金利は低く抑えられているという傾向があります。その最たるものが住宅ローンですが、住宅ローンであれば利率0.5%程度で貸し出ししている金融機関もあります。

反対に、使いみちが自由という商品は、金利が高めに設定されているのです。

利用目的が決まっているのなら、それが目的外利用に該当しないかどうか、また、その目的に特化したローン商品があるかどうかをチェックしましょう。

金利は2種類。低金利な不動産担保ローンなら変動タイプをチョイス

2種類の金利を紹介し、違いを示す女性行員

金利のタイプは「変動金利」と「固定金利」の2種類あります。

変動金利は、借り入れ後も半年ごとに適用金利が見直されます。反対に、固定金利は、指定の期間中は金利が固定されるという仕組みです。

同じタイミングで借り入れをするなら、固定金利よりも変動金利の方が金利が低く設定されています。しかしその分、金利上昇時には負担が重くなるというリスクがあります。

この関係を分かりやすくまとめると、以下のようになります。

金利動向
(借り入れ時との比較)
変動金利の
利息負担
固定金利の
利息負担
どっちが有利?
上昇 負担は増える 現状維持 固定金利
維持(横ばい) 現状維持 現状維持 変動金利
下降 負担は減る 現状維持 変動金利

借り入れ時よりも金利が上がるか下るか、また現状維持なのかによって損得は変わりますが、これは結果論でしかありません。事前に予測することは不可能なのです。

固定金利であれば、金利の変動リスクに悩まされることはありませんが、その分最初から高めの金利設定になっています。

固定の期間は短いものであれば2、3年、長いものだと20年を超える商品もありますが、期間が長くなればなるほど、金利も高くなります。

変動金利の場合は、金利上昇リスクはある反面、金利が下がる可能性もあります。また、下がらないまでも現状維持であれば、結果的に固定金利よりは有利になります。

目先の数字だけで判断するというわけではありませんが、金利上昇リスクを理解したうえであれば、変動タイプをチョイスすることで当初の金利負担を抑えるのもいいでしょう。

不動産担保ローン金利別シミュレーション

金利別のシュミレーションを示唆するFP

金利(利率)が違うとどれくらい利息負担が変わるのでしょうか。ここでは、具体的な数値をご紹介します。

ちなみに、ここで比較した利率は、関西みらい銀行の固定金利タイプの上限金利(9.8%)と、変動金利タイプの上限金利(3.9%)です。

いずれも、借り入れ額を1,000万円とし、返済期間は5年、10年、15年、20年、25年の5パターンとしました。

①借入額1000万円、年利率9.8%(固定)の場合

返済年数
(返済回数)
毎月返済額 年間返済額 返済総額
5年
(60回)
21万1,487円 253万7,844円 1,268万9,208円
10年
(120回)
13万1,045円 157万2,540円 1,572万5,377円
15年
(180回)
10万6,240円 127万4,880円 1,912万2,943円
20年
(240回)
9万5,180円 114万2,160円 2,284万3,161円
25年
(300回)
8万9,464円 107万3,568円 2,683万8,095円

②借入額1000万円、年利率3.9%(変動)の場合

返済年数
(返済回数)
毎月返済額 年間返済額 返済総額
5年
(60回)
18万3,714円 220万4,568円 1,102万2,821円
10年
(120回)
10万770円 120万9,240円 1,209万2,385円
15年
(180回)
7万3,468円 88万1,616円 1,322万4,248円
20年
(240回)
6万72円 72万864円 1,441万7,195円
25年
(300回)
5万2,233円 62万6,796円 1,566万9,613円

借入利息は、「借り入れ額」「利率」「返済期間」の3つに影響されます。

ご覧のように、返済期間が長くなれば長くなるほど、利息負担は大きくなります。また、利率も高ければ高いほど利息に直結します。

上記の例で言えば、同じ1000万円を借り入れているのに、返済総額に大きな違いがあることが分かるでしょう。

分かりやすいように、返済総額の差額をまとめてみましょう。

返済期間 差額
5年 166万6,387円
10年 363万2,992円
15年 589万8,695円
20年 842万5,966円
25年 1,116万8,482円

いかがでしょうか。借入期間5年でも約166万円の差がつきますし、25年ともなればなんと約1,116万円というとんでもない違いになります。

もちろん、これは変動金利の利率水準が変わらなかった場合で、利率が上昇するとここまでの差にはならないでしょう。

借入期間が長くなると、金利変動のリスクも大きくなります。一方で、返済期間が経過すればするほど借り入れ残高は少しずつ減りますので、利率による影響は少なくなります。

変動金利と固定金利の利率の差にもよりますが、上記で紹介したようなケースで考えると、金利上昇リスクを抱えたとしても、変動金利の方が有利になる可能性が高いと言えるでしょう。

反対に、変動金利との差が少ない場合はどうでしょうか。

住信SBIネット銀行の変動タイプの上限は8.9%ですが、関西みらい銀行の固定タイプ(9.8%)と比較してみます。

③借入額1000万円、年利率8.9%(変動)の場合

返済年数
(返済回数)
毎月返済額 年間返済額 返済総額 ①との差額
5年
(60回)
20万7,098円 248万5,176円 1,242万5,861円 26万3,347円
10年
(120回)
12万6,135円 151万3,620円 1,513万6,076円 58万9,301円
15年
(180回)
10万832円 120万9,984円 1,814万9,679円 97万3,264円
20年
(240回)
8万9,330円 107万1,960円 2,143万8,925円 140万4,236円
25年
(300回)
8万3,235円 99万8,820円 2,497万540円 186万7,555円

利率が低い分、期間が長くなるにしたがって差額は広がりますが、ここに金利上昇リスクがあることを忘れてはなりません。

この場合は、結果的に固定金利の方が有利になる可能性も大いにありえますので慎重に検討すべきでしょう。

ローン商品を比較する際は、上限金利で比較するべしと言いましたが、それが固定金利か変動金利かという観点も含めて総合的に判断しなければならないのです。

▼不動産担保ローンの返済について詳しくはこちらの記事をチェック

まとめ:低金利な不動産担保ローンを選ぶ方法

本記事を振り返り、以下の点を再確認してください。

  • 不動産担保ローンを選ぶ際は金利に注目
  • 金利は上限金利で比較するべし
  • 不動産担保ローンには目的に応じた種類がある
  • 変動金利は固定金利よりも低金利に設定されている
  • 金利によって支払総額に大きな違いがでる

不動産担保ローンを選択する際は、少しでも金利の低いものを選びたいところです。

そのためにも、目的に合致したローン商品を比較検討し、少しでも有利な借り入れ方法を選択しましょう。