不動産担保ローンを親名義や家族名義で融資を受けるときの注意点

不動産担保ローンは他のローンに比べて借入額が大きく、借入期間は長く、金利が低いという特徴があります。

それゆえ、まとまった金額の資金を必要とする場合には、優先的に検討されるべき商品だと言えます。

不動産を所有している方にとって、その不動産の担保価値はいくらくらいなのか、また残債があるかないかなどが心配のタネとなるでしょう。

一方で、自分名義の不動産を所有してはいないけれど、親や兄弟名義、いわば他人名義の不動産を自分がお金を借りるための担保として利用できるのかどうかも、気になるところだと思います。

本稿では、他人名義の不動産を担保にして不動産担保ローンを利用する場合に、対象となる「他人」の範囲や利用時の条件、担保提供者に内緒で利用できるのかなどの諸問題を含めた注意点について、詳しくご説明いたします。

名義の違う不動産でも不動産担保ローンは借りられるのか?

兄弟名義の不動産で担保ローンが可能か悩む中高年消費者と説明するFP

大前提として、不動産担保ローンを利用する際に担保として提供する不動産は自分名義の不動産がベストです。

しかし、他人名義の不動産を担保とすることが不可能ということではなく、実際、他人名義の不動産を担保にしてもかまわないというローン会社は少なくありません。

ただし、「他人」と言っても誰でもよいわけではなく、通常はローン申込者の2親等(配偶者、親、祖父母、兄弟姉妹、子、孫など)か、もしくは3親等(叔父、叔母、甥、姪まで)の親族または姻族という制限が設けられています。

親等図

※編集部作成

ローン申込者が法人の場合は、法人所有の不動産以外にも、代表者所有の不動産、または代表者の親族・姻族(個人の場合と同じ範囲)や、代表者以外の役員が所有する不動産も対象範囲となることが多いでしょう。

代表者以外の役員の親族が含まれることもありますが、この辺りの線引きはローン取扱業者によって違いますので一概には言えません。

ローンの利用条件書などには、担保提供者の範囲が記載されていることが多いです。検討中のローン商品がある場合は、どこまでを担保提供者の対象としているのか事前に確認しておきましょう。

なお、他人名義とは違いますが、不動産の場合には所有者が自分だけではなく、配偶者や親なども所有者になっている共有名義というものがあります。

この、共有名義の不動産については別に項目を設けてご説明しますので、そちらをご覧ください。

不動産担保ローンで自分名義以外の不動産を担保にして借りる際の注意点

自分名義以外の不動産の担保で借りる際の注意を促すFP

他人名義の不動産を担保にして不動産担保ローンを利用する場合、それが誰の名義だったとしても3つの点が必要になります。

  1. 不動産所有者の同意
  2. 担保にする不動産への抵当権設定
  3. 担保不動産の所有者に連帯保証人になってもらう必要

それぞれ、詳しく説明していきます。

不動産所有者の同意が必要

よくある質問として、「所有者に内緒で担保物件にできますか?」と尋ねられることがあります。
これに関しては「不可能」というのが回答です。

反対に立場になって考えてみればわかるのですが、誰かが無断であなたの不動産を担保にしてお金を借りられたとしたら、どうなるでしょう。

返済が滞るや否や、あなたの物件は差し押さえられて競売にかけられます。

借入も滞納も知らないところで話が進んでいたとしたら、差し押さえになってようやく問題が発覚するということになります。これは大変なことです。

こういった事態を防ぐためにも、担保物件の所有者の同意は絶対に必要です。
また、次で述べる要件を満たすうえでも、実際問題、所有者に無断で担保にすることはできません。

担保にする不動産への抵当権設定が必要

不動産を担保にする場合、担保目的の不動産に抵当権(もしくは根抵当権)を設定する必要があります。

この抵当権・根抵当権の設定には、所有者の協力が欠かせません。

具体的には、登記済権利証(もしくは登記識別情報)や印鑑証明書の提出、司法書士や金融機関などが用意する抵当権設定の申請用紙に、実印での押印が必要となります。

これは担保提供者の同意なしに進めることはできません。

▼不動産担保ローンの抵当権について知りたい方はこちらの記事をチェック

担保不動産の所有者に連帯保証人になってもらう必要がある

担保不動産の提供者は、所有不動産を担保にすることに同意し、抵当権の設定に協力するだけではありません。

ローン取扱業者によってはそれだけでいいというケースもあるようですが、多くの業者はそれに加えて担保不動産の所有者を連帯保証人にすることを条件としています。

連帯保証人になるということは、債務者(ローン利用者)と同じ債務を負うということを意味しますので、責任は重大です。

万一債務者が滞納した場合、債権者は債務者ではなく連帯保証人に直接返済の請求をすることが可能です。

その際連帯保証人は、「先に債務者に請求してくれ(催告の抗弁権)」と言ったり、「債務者には返済資力があるはずだから調べろ(検索の抗弁権)」と言ったりすることは出来ず、返済を余儀なくされます。

そして、返済できなければ担保不動産を差し押さえられることになります。

担保提供している時点で最悪差し押さえられる点は同じではないのか、と思われるかもしれません。

それはその通りなのですが、連帯保証の場合には担保不動産以外の財産に関しても差し押さえられる可能性があるのです。つまり、連帯保証人になるほうが責任が重くなるということです。

▼不動産担保ローンの返済について詳しくはこちらの記事をチェック

次は、担保の所有者の名義による注意点を詳しく解説していきます。

親の不動産を担保にする際の注意点

担保提供者として一番に候補に挙がるのは「親」もしくは「祖父母」ではないでしょうか。

ローン利用者の年齢にもよりますが、親や祖父母が担保提供者(=連帯保証人)になる場合、連帯保証人が高齢者である可能性があります。

ローン取扱会社によっては連帯保証人の年齢制限を設けていることもありますので、まずはその条件をクリアできているかを確認する必要があります。

年齢基準をクリアしている場合、あるいは年齢制限がない場合でも、高齢のために判断能力が弱っていると法律行為ができないこともあります。

債権者(ローン会社)としても、連帯保証人に意思能力がないと保証契約が無効になる恐れもありますので、判断能力チェックもしくは診断書の提出を求めてくることもあります。

その際、認知症などの診断を受けると、連帯保証人としての適格を欠くことになりますので、連帯保証人及び担保物件を差し替えないとローン審査は通らなくなるでしょう。

また、すでに後見人などがついているケースでは、抵当権等の設定には後見人及び家庭裁判所の許可が必要になります。

後見人や家庭裁判所は被後見人本人の資産防衛を第一に考えますので、連帯保証人になったり、不動産に抵当権を設定したりすることについて同意することはないでしょう。

高齢者の不動産を担保にする場合は、健康で判断能力があることが大前提となります。

子供の不動産を担保にする際の注意点

では、子供の不動産を担保にする場合にはどういった点に注意しなければならないでしょうか。

親とは反対に、子供は年齢が若く、社会経験や知識に乏しいということが考えられます。

ということは、不動産を担保にすること、また連帯保証人になるということがどういった意味を持つのか正確に理解していないかもしれません。

例えば息子が20代として、すでに結婚して自宅不動産を購入していたとしましょう。

この不動産にはまだ担保余力があるとして、担保にすること、また連帯保証人になることを妻に内緒で承諾したとします。

そして後にこの事実が妻の知る所となってしまった場合、はたして夫婦関係はそのまま何事もなく維持できるでしょうか。

発覚するということは既に滞納状態となって督促、さらには差し押さえが行われているのかもしれません。その時になって、「こんなことになるとは思っていなかった」と息子は言うでしょう。

こういった事態を避けるためにも、連帯保証人になるというのがどういうことなのか、抵当権を設定するというのがどういうことなのかを本人にキッチリ理解してもらうことが必要なのです。

若年者を担保提供者とする場合には特にこの点に注意が必要です。

不動産担保ローンを共有持分の不動産を担保にして借りる際の注意点

親の不動産を兄弟で共有している部分を担保で借りれるか悩む中高年消費者

不動産の共有とは

一筆の土地や一つの建物に対し、複数人で所有しているという状態です(これを共有名義の不動産といいます)。共有の場合は、はじめに持分の割合を決めなければなりません。

例えば一つの土地を二人で50%ずつ共有している場合、持分はそれぞれ1/2となります。これを共有持分といいます。

真ん中に線を引いてこっちが私、あっちがアナタ、ということではなく、全体に対して所有割合分だけ所有しているということになります。

物理的に分割が可能な土地などは共有物分割の請求をすることも可能ですが、本題から離れるのでここでは触れません。

不動産を共有する具体的な事例として、よくあるのは次のようなケースです。

親の不動産を兄弟で相続したとき(例)
・母親所有の自宅を兄(2分の1)と弟(2分の1)の2人で相続した(父親は既に他界)
・父親所有の自宅を母親(2分の1)と兄(4分の1)と弟(4分の1)の3人で相続した

夫婦でそれぞれお金を出し合い自宅物件を購入(例)
3000万円の土地建物をローン2700万円(夫名義)、自己資金300万円(妻名義)で購入
→夫(10分の9)、妻(10分の1)の共有となる

共有不動産を担保にする場合、自分の持分だけを担保にするのであれば誰の承諾もいりません。

しかし、債務者からすると持分だけを差し押さえたとしても競落することは難しく、担保価値は著しく低くなってしまいます。

それでもかまわないというケースもあるでしょうが、現実的には他の共有者全員の同意を取った上で、全員の持分を担保にすることが条件になるでしょう。

つまり、他の共有者も担保提供者となり、連帯保証人になる必要があるのです。

「担保物件は共有持分でもOK」と謳っているローン会社でも、但し書きとして共有者全員を連帯保証人することが条件などと記載されていることがほとんどです。

実務的には、共有不動産を担保にする場合、事前に共有者の同意を取っておくことが望ましいと言えるでしょう。

不動産担保ローンで名義の違う不動産を担保にする時の名義変更について

名義の違う不動産を担保の場合名義変更しないといけないのかと驚く中高年消費者と説明するFP

例えば親名義の不動産を自分の名義に変更してから担保とする場合、他人名義の不動産ではなくなるので、親が連帯保証人になる必要はありません。

いずれ相続したら自分のものになるのだから、この機会に生前贈与して欲しい、そういう考え方もあるでしょう。

当人同士が納得すれば別に問題はないのですが、注意すべきことは、

名義を変える=贈与となる=贈与税が発生する可能性がある

ということです。

親から、または祖父母からの贈与であれば、「相続時精算課税制度」などを利用して課税を繰り延べすることができるケースもあります。

また夫婦間であれば要件を満たせば「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」などを利用することもできるでしょう。

こういった制度をうまく使って贈与税を回避あるいは軽減することができるケースもあります。

名義を変えることによるメリット、デメリットは次の通りです。

名義を変更するメリット
  • 名義変更すれば自己所有不動産になるので、担保にするのに誰の同意もいらない
  • 不動産担保ローンの利用時に連帯保証人がいらない
名義を変更するデメリット
  • 名義変更のために贈与あるいは売買をしなければならない
  • 贈与の場合、贈与税がかかるケースもある
  • 名義変更にあたって、登録免許税や司法書士手数料などが必要になる(=経費がかかる)

 
ちなみに、名義変更(所有権移転)にかかる登録免許税は、売買・贈与の場合物件評価額の2%です。

ただし土地に関しては売買の場合、令和3年3月31日まで1.5%に軽減されています。

また、一定の条件を満たせば住宅用家屋の場合の軽減措置が受けられます。

例)土地評価額2000万円、建物評価額1000万円の物件を名義変更した場合の登録免許税(住宅用の軽減措置は不適用とする)
 売買のケース:2000万円 × 1.5% + 1000万円 × 2% = 50万円
 贈与のケース:2000万円 × 2% + 1000万円 × 2% = 60万円

名義変更に必要な費用は、もちろんその不動産の評価額によりますが意外と高額です。

他に目的がある場合は別ですが、不動産担保ローンの担保にすることのみが目的の場合、あえて名義を変える必要はないと言えるでしょう。

まとめ

他人名義の不動産を担保にして不動産担保ローンを利用する場合の注意点についてご紹介しました。

ポイントを整理すると以下のようになります。

  • 他人名義の不動産を担保にすることは可能
  • 担保提供者に連帯保証人になってもらう必要がある
  • 債務者が個人の場合、連帯保証人は2親等、あるいは3親等以内の親族に限られる
  • 債務者が法人の場合、代表者の親族の他、役員でも連帯保証人になれる
  • 担保提供者には事前に同意を得て、保証契約、抵当権設定等に協力してもらわなければならない
  • 不動産担保ローンのためだけに名義を変更する必要はない

担保の提供や連帯保証には抵抗を持つ人も少なくありません。

資金の用途や必要性、返済計画、さらにはリスクなどをきっちり説明して、納得してもらった上で協力を仰ぐようにしましょう。